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Le crédit immobilier
Un crédit immobilier comporte les caractéristiques suivantes :
Il est établi sous forme de prêt d'un montant donné, remboursable par mensualités constantes.
Il est accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé et établi sur une durée longue (plusieurs années ou décennies) sauf en cas de prêt-relais couvrant une période d'attente entre l'achat d'un bien immobilier et la revente d'un autre bien où une autre rentrée financière attendue), en général à taux fixe toute la durée du prêt immobilier ou bien taux révisable.
Il exige une garantie de prêt sur le bien financé.
Administrativement, il s'accompagne d'une assurance décès invalidité sur l'emprunteur, de frais de dossier.
Il est souvent limité à une partie de la valeur totale du bien, en général un Apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé.
Le Taux Effectif Global (TEG) est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. C'est l'indicateur du coût global de votre prêt.
Il est à noter que sur un plan technique, il existe plusieurs types de prêt :
- Le prêt amortissable
- Le prêt in fine
- Le prêt progressif ou dégressif
- Le prêt palier
- Le prêt modulable
Définition
Le crédit immobilier c'est un emprunt contracté pour financer l'achat (en totalité ou en partie) d'un bien immobilier, d'une opération de construction ou de travaux portant sur un bien immobilier déjà existant. Le crédit immobilier, aussi appelé crédit acquéreur, est un prêt accordé aux particuliers. Pour les promoteurs, lotisseurs et autres professionnels, on ne parle pas de crédit acquéreur.
Par le biais d'un crédit immobilier, les banques vont se protéger mais vont aussi protéger les acquéreurs. Aujourd'hui, les banquiers ne peuvent généralement pas faire un crédit à un acquéreur à plus de 30% d'endettement. Cependant, les banques vont se protéger elles aussi car elles vont faire jouer leur "privilège du prêteur de deniers" dans le cas de l'acquisition d'une maison (on parle de garanties réelles, c'est à dire portant sur un bien immobilier). Le privilège du prêteur de deniers est un privilège, accordé à l'établissement prêteur, de récupérer sa créance en priorité sur tout autre créancier lors de la vente du bien immobilier, avant l'expiration de la dette. Hormis ces garanties réelles, le banquier pourra demander aussi des garanties complémentaires, comme une caution, un gage...
Le 13 juillet 1979 a été adoptée la Loi Scrivener, sur la protection du consommateur en matière de crédit immobilier. Cette loi pose des règles impératives concernant les crédits immobiliers. Elle est applicable à tous les prêts portant sur l'achat d'immeubles à usage d'habitation (principale) ou mixte, l'achat de terrains, travaux de rénovation...Cette loi a pour effet l'obligation pour les futurs emprunteurs d'un délai de réflexion obligatoire. Avant d'accepter l'offre, la personne dispose d'un délai de 10 jours de réflexion et ne pourra pas l'accepter avant le 11e jour.
De plus, les banques doivent informer le futur acquéreur sur qui emprunte (seul, en couple, les conséquences), sur l'opération d'acquisition elle-même, sur le plan de financement (l'apport personnel, les frais...) et puis sur tout ce qui se rapporte au prêt (le montant total, les taux qui peuvent varier selon le type de crédit, le taux effectif global TEG, ...). Aujourd'hui, les promesses de vente comportent une condition suspensive d'obtention d'un prêt. Une autre situation est celle où le futur acquéreur renonce à bénéficier d'un prêt. Dans ce cas, il faudra que la promesse de vente indique expressément que le prix sera payé sans l'aide d'un prêt.
Tout prêt immobilier est aujourd'hui accompagné d'un questionnaire de santé, qui sera adressé à la compagnie d'assurances. Il ne faut pas mentir sur ce questionnaire, car en cas de problèmes ultérieurs, la compagnie d'assurances pourrait refuser de rembourser.
Les prêts peuvent être à taux fixes ou à taux variables. Ces situations sont à consulter avec votre banquier, c'est lui qui pourra vous conseiller au mieux.